福岡の不動産市況

天神ビッグバン

国家戦略特区による航空法の高さ制限の特例承認をトリガーに、ビル容積率の緩和など福岡市独自の施策を展開し、2026年までに30棟のビル建て替えを誘導するプロジェクト「天神ビッグバン」(当初は2024年までだったが、新型コロナウイルス感染拡大の影響で期間が延長された)。天神交差点を中心とした半径500m、約80haのエリアで、福岡を活性化させる複数の再開発計画や空間整備プロジェクトを「補助金」ではなく「規制緩和」で民間投資を呼びこむという構想で、市では民間ビルの建て替えによる効果として、延べ床面積が約1.7倍、雇用者数が約2.4倍、建設投資効果2,900億円、経済波及効果が建て替え後毎年8,500億円と試算している。

 

高島宗一郎市長は、2019年12月の定例会見で、「現在のところ、2024年までに目標の倍以上の70棟近いビルが建て替えになると見ている」と述べるなど、規制緩和を最大限に活用した天神の新しいまちづくりで、民間投資意欲を引き出すことに成功している手応えを感じているようだ。

 

 

明らかになっている再開発

※2020年10月末現在

 

天神ビッグバンの第1号プロジェクトで、福岡の地場デベロッパーの福岡地所が手がける「天神ビジネスセンター(仮称)」は、 2021年9月の竣工を目指し、2019年1月に着工している。地上19階、高さ89mの大型複合ビルで、地下には商業テナントも入り、アジアゲートウェイ、職住近接というエリアの特徴を生かし、常に新しいビジネスと文化を生み出す交流の場を整備する。

 

天神ビッグバンの親玉ともいえる再開発もすでに着工している。「旧大名小学校跡地活用事業」だ。この広大な開発用地は市有地のため、福岡市が事業協力者を公募し、複数の企業グループから応募と計画のプロポーザルがあった。最終的には、積水ハウス、西鉄、西日本新聞等の企業連合が決定し、地上24階、高さ110mで天神最高層となるオフィス・ホテル棟を中心にさまざまな施設を建設する複合都市となる。高層棟の上層部に整備されるホテルには米高級ホテル「リッツ・カールトン」の誘致に成功しており、2022年12月ごろの供用開始を予定している。

 

天神ビッグバンのど真ん中では「福ビル街区建替プロジェクト」も動き出した。天神交差点から渡辺通に面したエリア(福岡ビル・天神コア・天神ビブレ)の一体再開発で、2024年夏に地上19階、地下4階のホテル・オフィス・商業の複合ビルに生まれ変わる。

 

この3つの再開発ビルは2020年3月末までに閉店しており、同じく再開発が決まっている隣接する商業施設「イムズ」も2021年8月に閉店と、地域をけん引してきた商業施設の閉館が続く。しかし、これは慣れ親しんだ商業施設に別れを告げ、「次の天神」になるために必要な産みの苦しみとして、何としても乗り越えなければならないものだ。

 

 

 

FUKUOKA NEXT

 

福岡市は、将来のまちの設計図「福岡市総合計画」(2012年12月)を策定し、「人と環境と都市活力の調和がとれたアジアのリーダー都市」を目指して、まちづくりを進めている。

 

その結果、人口は、政令指定都市で国内5位の規模となり、観光客は、過去最高を更新し続けるなど、国内外における福岡市の存在感は格段に高まっている。こうした潜在力が開花し始めた福岡市をさらに次のステージへと押し上げる、まち全体でのチャレンジが「FUKUOKA NEXT」だ。

 

福岡市は、あらゆるテーマについて「〇〇NEXT」と名付けて取り組みを進めており、中でもアジアのリーダー都市としての都市機能の更新・向上が期待されるのが、「天神NEXT」(天神ビッグバン)、「博多NEXT」(博多コネクティッド)、「ウオーターフロントNEXT」(中央ふ頭・博多ふ頭の再整備)である。

 

天神・渡辺通、博多駅周辺、ウオーターフロント地区は、都市再生特別措置法に基づき、国が政令で指定した特定都市再生緊急整備地域になっている。商業・業務・交通・観光などの視点から地区の特性を高め、一体不可分となって機能強化を進めることで、交通拠点、質の高い都市型産業の集積や交流・おもてなしの場として、国際競争力の強化に資する都市機能の中枢拠点の形成を目指している。

 

 

 

博多コネクディッド

ウオーターフロント地区再整備

 

 

 

【福岡市の人口】政令指定都市のなかで人口増加率トップ!

福岡市への不動産投資が注目される理由はなんといっても人口増です。

 

福岡市の推計人口によると、2020年9月1日現在の人口は160万3,043人と、政令指定都市の中で5番目に人口が多い市(東京23区除く)で、少子化といわれていますが、福岡市では2035年まで人口が増え続けると予想しています(福岡市は2012の将来人口推計で、2035年にピークの160万6千人に達する)。「投資家に対して、人口増ほど説明しやすい要因はない」と言われますが、不動産の需要が落ち込む確率も低いため、将来性という意味でも注目されています。

 

また、若者世代(15~29歳)の多いことから福岡には「活気」があります。その比率は19.2%で、政令指定都市の中では全国1を誇ります。特に女性の人口が多く、6:4の割合で女性の方が多いです。単身赴任者やひとり暮らしのビジネスマン、OLが多いことも特徴で、単身世帯は東京23区に次いでなんと全国第2位です。

 

まとめると

福岡市の人口数は政令都市の中で5位で、「人口増加数」「人口増加率」「10~20代の若者の割合」が政令都市で1位。人口増加率は政令市平均のおよそ5倍。

 

・政令市中5位 人口数:1,603,043人

・政令市中1位 人口増加数(5年間)が多い都市:74,938人

・政令市中1位 人口増加率(5年間)が高い都市:5.12%

・政令市中1位 若者(15〜29歳)の人口比率が高い都市:19.5% (2015年)

 

※人口数は2020年9月1日現在
※人口増加数、人口増加率は2015年国勢調査(2010年10月〜2015年10月)より

【福岡市の将来性】ポテンシャルランキング1位!

野村総合研究所(NRI)が2017年7月5日に発表した調査「成長可能性都市ランキング」で、福岡市は産業創発力の現状と将来の可能性の差が大きい「ポテンシャルランキングでみた成長可能性の高い都市」として1位、総合ランキングで東京に次いで2位と評価されました。

 

このランキングは、人口規模などを基に日本の100都市を候補とし、「風土」「基盤」「環境」に基づく6つの視点と、それにひもづく131の指標によるもので、多様性に対する寛容度の高さに加え、新たなことに挑戦する気質があり、イノベーションが起こりやすい風土という評価がされました。

 

また、同調査では、「リタイア世代が余生を楽しみながら仕事ができる」「起業スピリッツがあり、スモールビジネスにも適している」など、ライフスタイルに応じたランキングも作成しており、12のランキング全てで福岡市は10位以内に入っています。

 

■成長可能性都市ランキングでの評価
●多様性に対する許容度が高く、自由で起業家精神にあふれている都市といえる。
●市民の幸福度が高く、街への愛着が強いのも特徴。
● 空港、港湾、新幹線駅へのアクセスが良好で国際会議も多く、ビジネス環境が整っている。
●一方で、環境はあるものの大企業や外資系企業の立地が少ない。

 

ポテンシャルランクが1位であり、潜在的な力を持っているので、アジアに近い立地を活かした国際的な産業形成が期待されています。

 

■福岡市の強み(成長可能性都市ランキングの小項目スコア上位5位までを表示)
1.幸福感、街への誇り・愛着……100都市中第1位
2.多様なライフスタイルの許容度……100都市中 第1位
3.創業を促す風土……100都市中 第1位
4.ビジネスでの海外とのつながり……100都市中 第4位
5.余暇の充実……100都市中 第1位

 

従来、福岡は支店経済の街で、製造業の産業集積が見られない点が弱みとされてきましたが、経済を牽引する産業が製造業からIT産業やサービス業に変わりつつある中、東京・大阪・名古屋に続き、日本経済を牽引する第4の核となっていくことが期待されています。

アジアゲートウェイとしてのFUKUOKA

福岡は、鉄道や港、空港など陸・海・空の玄関口が都心にあるため、高い利便性を誇っています。福岡市内には、市営地下鉄、都市高速道路網やバス路線網などが充実し、通勤・通学なども快適です。

 

また、2011年3月には九州新幹線鹿児島ルートが全線開業し、熊本・鹿児島~福岡間のアクセスは格段に向上し、更なる人口の流入、経済発展が今後も見込まれています。

 

博多駅から福岡空港までたったの5分!

 

■各都市から空港までの所要時間
東京駅~羽田空港まで…………34分
東京駅~成田国際空港まで……60分
名古屋駅~中部国際空港まで…28分
大阪駅~関西国際空港まで……50分
博多駅~福岡空港まで………… 5分

 

 

博多は古くから商人の街として栄え、その立地から大陸との往来も多くありました。

 

東アジアの主要都市(釜山、ソウル、上海、北京、台北)が1,500km圏内にあり、日本の中でもアジアに最も近い物流・人流の拠点都市で、東京・大阪・札幌への距離とアジア主要都市への距離が同じ範囲に入るという、まさに日本と海外の中継地点ともいえる存在です。

 

このため、世界的にも福岡市の評価は高く、英国のグローバル情報誌『MONOCLE(モノクル)』が毎年発表する「世界で最も住みやすい都市ベスト25」において、東京、京都と並びランキングの常連となっています。

 

■世界で最も住みやすい都市ベスト25(2016年)
1位 東京
2位 ベルリン
3位 ウィーン
4位 コペンハーゲン
5位 ミュンヘン
6位 メルボルン
7位 福岡
8位 シドニー
9位 京都
10位 ストックホルム

博多コネクティッド

福岡市が2019年1月に発表した「博多コネクティッド」は、博多駅を中心とした半径約500m、約80haを対象に、高さと容積率の規制緩和や特定都市緊急再整備地区の指定によるインセンティブを駆使してビルの建て替えや集約化を図るもので、2028年までに20棟の民間ビル建て替え誘導を目指す。

 

 

次代の博多駅周辺エリア発展へ

 

最初に発表されたのが博多駅ビルの拡張計画だ。駅ビルの南側、「KITTE博多」の東側にあたる在来線ホーム上を拡張する予定で、2011年に開業した現在の駅ビルは「アミュプラザ博多」や「博多阪急」などが入る商業施設中心だが、拡張される新駅ビルは商業施設やオフィスを中心とした複合用途のビルを予定している。

 

そして、博多コネクティッドの目玉になりそうなのが、「博多駅前の顔」として親しまれてきた西日本シティ銀行本店ビルの建て替えだ。今年6月ごろ解体に着手する予定で、2025年2月ごろに新たな大型ビルとして生まれ変わる。また、2025年5月ごろから博多駅北西にある別館ビル、事務本部ビルの解体に着手し、2028年9月ごろにこちらも新ビルへと生まれ変わる。

 

天神ビッグバンで再開発が連鎖的に進む天神のように、次代の博多駅周辺エリア発展への弾みになる再開発となるか注目だ。

 

 

 

FUKUOKA NEXT

 

福岡市は、将来のまちの設計図「福岡市総合計画」(2012年12月)を策定し、「人と環境と都市活力の調和がとれたアジアのリーダー都市」を目指して、まちづくりを進めている。

 

その結果、人口は、政令指定都市で国内5位の規模となり、観光客は、過去最高を更新し続けるなど、国内外における福岡市の存在感は格段に高まっている。こうした潜在力が開花し始めた福岡市をさらに次のステージへと押し上げる、まち全体でのチャレンジが「FUKUOKA NEXT」だ。

 

福岡市は、あらゆるテーマについて「〇〇NEXT」と名付けて取り組みを進めており、中でもアジアのリーダー都市としての都市機能の更新・向上が期待されるのが、「天神NEXT」(天神ビッグバン)、「博多NEXT」(博多コネクティッド)、「ウオーターフロントNEXT」(中央ふ頭・博多ふ頭の再整備)である。

 

天神・渡辺通、博多駅周辺、ウオーターフロント地区は、都市再生特別措置法に基づき、国が政令で指定した特定都市再生緊急整備地域になっている。商業・業務・交通・観光などの視点から地区の特性を高め、一体不可分となって機能強化を進めることで、交通拠点、質の高い都市型産業の集積や交流・おもてなしの場として、国際競争力の強化に資する都市機能の中枢拠点の形成を目指している。

 

 

 

天神ビッグバン

ウオーターフロント地区再整備

 

ウオーターフロント地区再整備

福岡市博多区の中央ふ頭西側からふ頭の海辺を中心とした再整備事業化を進める「ウオーターフロントNEXT」。同エリアは、「ベイサイドプレイス博多」や「マリンメッセ福岡」などが立地し、国際会議やイベントなどのMICE(展示場・国際会議場)が開催され、クルーズ船や国際定期旅客船が寄港する国内有数の国際交流拠点だ。再整備にあたっては、「MICE」「クルーズ」「にぎわい」を融合した⼀体的なまちづくりにより、⺠間活⼒を最⼤限に生かし、公共投資の抑制を図りながら、地区の魅⼒や価値の最⼤化を図る。

 

まずは第1ステージとして、おおむね10年をかけて再整備を進め、新たな経済波及効果(年間2,000億円程度)や雇用機会の創出を目指す。民間が高級ホテルや商業施設を整備・運営する市有地の貸付期間は50~70年とし、新たなクルーズターミナルやMICE施設など、公共施設の運営期間は20年程度としている。

 

現在、マリンメッセ福岡とアーチ状の屋根で接続される第2期展示場が建設中(2021年4月、供用開始予定)と、にぎわいの「第3の核」も動き出し、アジアのリーダー都市への胎動がいよいよ始まった。

 

 

 

FUKUOKA NEXT

 

福岡市は、将来のまちの設計図「福岡市総合計画」(2012年12月)を策定し、「人と環境と都市活力の調和がとれたアジアのリーダー都市」を目指して、まちづくりを進めている。

 

その結果、人口は、政令指定都市で国内5位の規模となり、観光客は、過去最高を更新し続けるなど、国内外における福岡市の存在感は格段に高まっている。こうした潜在力が開花し始めた福岡市をさらに次のステージへと押し上げる、まち全体でのチャレンジが「FUKUOKA NEXT」だ。

 

福岡市は、あらゆるテーマについて「〇〇NEXT」と名付けて取り組みを進めており、中でもアジアのリーダー都市としての都市機能の更新・向上が期待されるのが、「天神NEXT」(天神ビッグバン)、「博多NEXT」(博多コネクティッド)、「ウオーターフロントNEXT」(中央ふ頭・博多ふ頭の再整備)である。

 

天神・渡辺通、博多駅周辺、ウオーターフロント地区は、都市再生特別措置法に基づき、国が政令で指定した特定都市再生緊急整備地域になっている。商業・業務・交通・観光などの視点から地区の特性を高め、一体不可分となって機能強化を進めることで、交通拠点、質の高い都市型産業の集積や交流・おもてなしの場として、国際競争力の強化に資する都市機能の中枢拠点の形成を目指している。

 

 

天神ビッグバン

博多コネクディッド