福岡が不動産投資で
注目される理由

国家戦略特区による航空法の高さ制限の特例承認をトリガーに、ビル容積率の緩和など福岡市独自の施策を展開し、2026年までに30棟のビル建て替えを誘導するプロジェクト「天神ビッグバン」（当初は2024年までだったが、新型コロナウイルス感染拡大の影響で期間が延長された）。天神交差点を中心とした半径500m、約80haのエリアで、福岡を活性化させる複数の再開発計画や空間整備プロジェクトを「補助金」ではなく「規制緩和」で民間投資を呼びこむという構想で、市では民間ビルの建て替えによる効果として、延べ床面積が約1.7倍、雇用者数が約2.4倍、建設投資効果2,900億円、経済波及効果が建て替え後毎年8,500億円と試算している。

高島宗一郎市長は、2019年12月の定例会見で、「現在のところ、2024年までに目標の倍以上の70棟近いビルが建て替えになると見ている」と述べるなど、規制緩和を最大限に活用した天神の新しいまちづくりで、民間投資意欲を引き出すことに成功している手応えを感じているようだ。

明らかになっている再開発

※2020年10月末現在

天神ビッグバンの第1号プロジェクトで、福岡の地場デベロッパーの福岡地所が手がける「天神ビジネスセンター（仮称）」は、 2021年9月の竣工を目指し、2019年1月に着工している。地上19階、高さ89mの大型複合ビルで、地下には商業テナントも入り、アジアゲートウェイ、職住近接というエリアの特徴を生かし、常に新しいビジネスと文化を生み出す交流の場を整備する。

天神ビッグバンの親玉ともいえる再開発もすでに着工している。「旧大名小学校跡地活用事業」だ。この広大な開発用地は市有地のため、福岡市が事業協力者を公募し、複数の企業グループから応募と計画のプロポーザルがあった。最終的には、積水ハウス、西鉄、西日本新聞等の企業連合が決定し、地上24階、高さ110mで天神最高層となるオフィス・ホテル棟を中心にさまざまな施設を建設する複合都市となる。高層棟の上層部に整備されるホテルには米高級ホテル「リッツ・カールトン」の誘致に成功しており、2022年12月ごろの供用開始を予定している。

天神ビッグバンのど真ん中では「福ビル街区建替プロジェクト」も動き出した。天神交差点から渡辺通に面したエリア（福岡ビル・天神コア・天神ビブレ）の一体再開発で、2024年夏に地上19階、地下4階のホテル・オフィス・商業の複合ビルに生まれ変わる。

この3つの再開発ビルは2020年3月末までに閉店しており、同じく再開発が決まっている隣接する商業施設「イムズ」も2021年8月に閉店と、地域をけん引してきた商業施設の閉館が続く。しかし、これは慣れ親しんだ商業施設に別れを告げ、「次の天神」になるために必要な産みの苦しみとして、何としても乗り越えなければならないものだ。

ＦＵＫＵＯＫＡ ＮＥＸＴ

福岡市は、将来のまちの設計図「福岡市総合計画」（2012年12月）を策定し、「人と環境と都市活力の調和がとれたアジアのリーダー都市」を目指して、まちづくりを進めている。

その結果、人口は、政令指定都市で国内５位の規模となり、観光客は、過去最高を更新し続けるなど、国内外における福岡市の存在感は格段に高まっている。こうした潜在力が開花し始めた福岡市をさらに次のステージへと押し上げる、まち全体でのチャレンジが「ＦＵＫＵＯＫＡ ＮＥＸＴ」だ。

福岡市は、あらゆるテーマについて「〇〇ＮＥＸＴ」と名付けて取り組みを進めており、中でもアジアのリーダー都市としての都市機能の更新・向上が期待されるのが、「天神ＮＥＸＴ」（天神ビッグバン）、「博多ＮＥＸＴ」（博多コネクティッド）、「ウオーターフロントＮＥＸＴ」（中央ふ頭・博多ふ頭の再整備）である。

天神・渡辺通、博多駅周辺、ウオーターフロント地区は、都市再生特別措置法に基づき、国が政令で指定した特定都市再生緊急整備地域になっている。商業・業務・交通・観光などの視点から地区の特性を高め、一体不可分となって機能強化を進めることで、交通拠点、質の高い都市型産業の集積や交流・おもてなしの場として、国際競争力の強化に資する都市機能の中枢拠点の形成を目指している。

福岡市が2019年1月に発表した「博多コネクティッド」は、博多駅を中心とした半径約500m、約80haを対象に、高さと容積率の規制緩和や特定都市緊急再整備地区の指定によるインセンティブを駆使してビルの建て替えや集約化を図るもので、2028年までに20棟の民間ビル建て替え誘導を目指す。

次代の博多駅周辺エリア発展へ

最初に発表されたのが博多駅ビルの拡張計画だ。駅ビルの南側、「ＫＩＴＴＥ博多」の東側にあたる在来線ホーム上を拡張する予定で、2011年に開業した現在の駅ビルは「アミュプラザ博多」や「博多阪急」などが入る商業施設中心だが、拡張される新駅ビルは商業施設やオフィスを中心とした複合用途のビルを予定している。

そして、博多コネクティッドの目玉になりそうなのが、「博多駅前の顔」として親しまれてきた西日本シティ銀行本店ビルの建て替えだ。今年6月ごろ解体に着手する予定で、2025年2月ごろに新たな大型ビルとして生まれ変わる。また、2025年5月ごろから博多駅北西にある別館ビル、事務本部ビルの解体に着手し、2028年9月ごろにこちらも新ビルへと生まれ変わる。

天神ビッグバンで再開発が連鎖的に進む天神のように、次代の博多駅周辺エリア発展への弾みになる再開発となるか注目だ。

ＦＵＫＵＯＫＡ ＮＥＸＴ

福岡市は、将来のまちの設計図「福岡市総合計画」（2012年12月）を策定し、「人と環境と都市活力の調和がとれたアジアのリーダー都市」を目指して、まちづくりを進めている。

その結果、人口は、政令指定都市で国内５位の規模となり、観光客は、過去最高を更新し続けるなど、国内外における福岡市の存在感は格段に高まっている。こうした潜在力が開花し始めた福岡市をさらに次のステージへと押し上げる、まち全体でのチャレンジが「ＦＵＫＵＯＫＡ ＮＥＸＴ」だ。

福岡市は、あらゆるテーマについて「〇〇ＮＥＸＴ」と名付けて取り組みを進めており、中でもアジアのリーダー都市としての都市機能の更新・向上が期待されるのが、「天神ＮＥＸＴ」（天神ビッグバン）、「博多ＮＥＸＴ」（博多コネクティッド）、「ウオーターフロントＮＥＸＴ」（中央ふ頭・博多ふ頭の再整備）である。

天神・渡辺通、博多駅周辺、ウオーターフロント地区は、都市再生特別措置法に基づき、国が政令で指定した特定都市再生緊急整備地域になっている。商業・業務・交通・観光などの視点から地区の特性を高め、一体不可分となって機能強化を進めることで、交通拠点、質の高い都市型産業の集積や交流・おもてなしの場として、国際競争力の強化に資する都市機能の中枢拠点の形成を目指している。

福岡市博多区の中央ふ頭西側からふ頭の海辺を中心とした再整備事業化を進める「ウオーターフロントＮＥＸＴ」。同エリアは、「ベイサイドプレイス博多」や「マリンメッセ福岡」などが立地し、国際会議やイベントなどのＭＩＣＥ（展示場・国際会議場）が開催され、クルーズ船や国際定期旅客船が寄港する国内有数の国際交流拠点だ。再整備にあたっては、「ＭＩＣＥ」「クルーズ」「にぎわい」を融合した⼀体的なまちづくりにより、⺠間活⼒を最⼤限に生かし、公共投資の抑制を図りながら、地区の魅⼒や価値の最⼤化を図る。

まずは第1ステージとして、おおむね10年をかけて再整備を進め、新たな経済波及効果（年間2,000億円程度）や雇用機会の創出を目指す。民間が高級ホテルや商業施設を整備・運営する市有地の貸付期間は50～70年とし、新たなクルーズターミナルやＭＩＣＥ施設など、公共施設の運営期間は20年程度としている。

現在、マリンメッセ福岡とアーチ状の屋根で接続される第2期展示場が建設中（2021年4月、供用開始予定）と、にぎわいの「第3の核」も動き出し、アジアのリーダー都市への胎動がいよいよ始まった。

ＦＵＫＵＯＫＡ ＮＥＸＴ

福岡市は、将来のまちの設計図「福岡市総合計画」（2012年12月）を策定し、「人と環境と都市活力の調和がとれたアジアのリーダー都市」を目指して、まちづくりを進めている。

その結果、人口は、政令指定都市で国内５位の規模となり、観光客は、過去最高を更新し続けるなど、国内外における福岡市の存在感は格段に高まっている。こうした潜在力が開花し始めた福岡市をさらに次のステージへと押し上げる、まち全体でのチャレンジが「ＦＵＫＵＯＫＡ ＮＥＸＴ」だ。

福岡市は、あらゆるテーマについて「〇〇ＮＥＸＴ」と名付けて取り組みを進めており、中でもアジアのリーダー都市としての都市機能の更新・向上が期待されるのが、「天神ＮＥＸＴ」（天神ビッグバン）、「博多ＮＥＸＴ」（博多コネクティッド）、「ウオーターフロントＮＥＸＴ」（中央ふ頭・博多ふ頭の再整備）である。

天神・渡辺通、博多駅周辺、ウオーターフロント地区は、都市再生特別措置法に基づき、国が政令で指定した特定都市再生緊急整備地域になっている。商業・業務・交通・観光などの視点から地区の特性を高め、一体不可分となって機能強化を進めることで、交通拠点、質の高い都市型産業の集積や交流・おもてなしの場として、国際競争力の強化に資する都市機能の中枢拠点の形成を目指している。